Die Kunst der Anpassung: Wie sich der Immobilienmarkt neu ausrichtet
Unsicherheit hoch, Planbarkeit runter – der Immobilienmarkt hat herausfordernde Jahre hinter sich. Im Geschäftsjahr 2024 entspannte sich die Lage. Christoph Zaborowski, Präsident des Investment Committees spricht über Anlegerbedürfnisse, Resilienz im Team und die Vorteile einer Entwicklungs-Anlagestiftung gegenüber Bestandsimmobilien.
Welche Entwicklungen haben den Immobilienmarkt in den letzten Jahren beeinflusst?
Seit der Pandemie befinden wir uns in einer Phase anhaltender Ausnahmesituationen – zunächst Gesundheitskrise, dann Ukrainekrieg, dazu massive Lieferengpässe und steigende Baukosten. Anfang 2023 folgte der sprunghafte Anstieg der Hypothekarzinsen auf bis zu 3 Prozent – ein regelrechtes Erwachen nach Jahren extrem tiefer Zinsen. Dieser Wendepunkt hat verdeutlicht, dass es im Immobilienmarkt nicht immer nur in eine Richtung geht.
Wie haben Investoren auf diese Entwicklung reagiert?
Viele Investoren reagierten mit Unsicherheit. Pensionskassen erreichten ihre maximale Immobilienquote und haben auf Neuinvestitionen verzichtet. Versicherungen stellten ihre Strategien auf den Prüfstand. Immobilien bleiben eine stabile Anlageklasse, doch die Planbarkeit hat abgenommen – insbesondere, da Baukosten weiter steigen und Genehmigungsprozesse zunehmend länger dauern. Diese Faktoren müssen bei jeder neuen Investition genau kalkuliert werden.
Im Geschäftsjahr 2024 hat die Schweizerische Nationalbank den Leitzins mehrfach gesenkt, zuletzt im September auf 1,0 Prozent. Hat das den Markt stabilisiert?
Ja, die Lage hat sich entspannt, und wir blicken nach vorne. Doch trotz tiefer Zinsen vergeben Banken Kredite restriktiver. Dadurch werden weniger risikobehaftete Projekte finanziert – Qualität entscheidet. Der Gewerbesektor bleibt herausfordernd, da viele Unternehmen ihr Büroflächenkonzept nach der Pandemie umgestellt haben. Im Wohnsegment hingegen sehen wir nach wie vor eine sehr starke Nachfrage.
Wie wirkt sich das auf eure Projekte aus?
Wir sind sehr anspruchsvoll bei der Auswahl neuer Projekte. Lage, Mietpotenzial und Kaufpreis müssen exakt stimmen. Zudem integrieren wir einen Risikopuffer in unsere Kalkulationen. Wir müssen und wollen unseren Anlegern eine stabile Rendite für ihr Risiko bieten. Das Investment Committee prüft jede Entscheidung genau.
Welche Vorteile bietet eine Entwicklungs-Anlagestiftung gegenüber einem Bestandsgefäss?
Entwicklung bietet die Chance, ein Portfolio nach aktuellen Bedürfnissen zu gestalten: optimierte Grundrisse, hohe Energieeffizienz, Verdichtung. Wir bauen ausschliesslich Wohnungen, die stark nachgefragt werden, weil sie den heutigen Anforderungen entsprechen – sowohl in Bezug auf Ökologie als auch auf Wohnqualität. Anlagestiftungen mit Bestandsimmobilien stehen dagegen vor wachsenden Herausforderungen durch strengere energetische Vorschriften. Viele Objekte in peripheren Lagen oder mit veralteter Bausubstanz sind kaum mehr wirtschaftlich sanierbar.
Statt alles neu zu denken, setzt der Gewinner-Entwurf für euer Projekt «Aeschenplatz» in Basel auf konsequentes Weiterbauen. Gibt es also doch Potenzial im Bestand?
Ja, aber selektiv. Als Entwicklungsgefäss haben wir den Vorteil, uns gezielt Projekte auszusuchen, die wirtschaftlich sind. Dabei zählen vor allem eine gute Lage und solide Bausubstanz. In diesen Fällen kann sich eine Weiterentwicklung durchaus lohnen. Um solche Projekte zu identifizieren, geht unser Team im Planungsprozess die Extra-Meile.
Warum spielt Erfahrung im Entwicklungsgeschäft eine so grosse Rolle?
Wir waren die erste Anlagestiftung mit Fokus auf Entwicklung und kennen das Spannungsfeld zwischen den Anforderungen von Pensionskassen und stabilen Erträgen genau. Wir haben etliche Gespräche mit institutionellen Investoren geführt und wissen, worauf sie Wert legen: eine planbare, nachhaltige Rendite mit kontrollierten Risiken. Laut einer jährlichen Umfrage der Hochschule Luzern ist ein positiver Track Record ein entscheidendes Kriterium – und den können wir vorweisen.
Werden Veränderungen den Markt weiter begleiten?
Wir sind optimistisch für das Jahr 2025. Das Kostenniveau hat sich eingependelt, Zinsen sind tief, die Renditen stabil. Der Wohnungsmarkt bleibt attraktiv, insbesondere angesichts der Wohnungsknappheit. Gleichzeitig ruhen wir uns nicht darauf auf. Die letzten fünf Jahre haben uns gelehrt: Die Märkte sind in Bewegung und Rahmenbedingungen bleiben nicht immer konstant.
Wie geht man mit Unsicherheiten um?
Indem man sie akzeptiert und flexibel bleibt. Wer sich nicht anpasst, verliert. Wohnungsbedürfnisse verändern sich, und darauf muss man reagieren – sei es durch andere Wohnungszuschnitte oder innovative Konzepte. Wenn beispielsweise 1-Zimmer-Wohnungen weniger gefragt sind, kombinieren wir sie zu grösseren Einheiten.
Woher weiss ich, ob sich ein Trend durchsetzt?
Die Kunst besteht darin, nicht jedem kurzfristigen Hype zu folgen, sondern langfristige Entwicklungen zu identifizieren. Erfahrung hilft, das Wesentliche vom Vorübergehenden zu unterscheiden. Themen wie Energieeffizienz und Verdichtung werden langfristig relevant bleiben.
Die Seraina Investment Foundation erzielt Jahr für Jahr stabile Erträge für ihre Investoren. Was macht euch so resilient?
Wir haben ein eingespieltes Team mit fundierter Erfahrung. Unser Fokus liegt auf nachhaltigen Erträgen und konservativer Kalkulation. Wir sind widerstandsfähig, weil wir seit unserer Gründung im Jahr 2016 in einem anspruchsvollen Marktumfeld operiert haben. Unser Ziel ist keine kurzfristige Renditejagd, sondern langfristige Stabilität für unsere Investoren. Unsere Seniorität hilft uns, kluge Entscheidungen zu treffen und stabil durch unsichere Marktphasen zu navigieren.
