Nachhaltige Immobilienentwicklung als Schlüssel zu langfristiger Wertschöpfung: Interview mit Milan Dejanovic
Die Bedeutung von ESG (Environmental, Social, Governance)-Kriterien im Immobiliensektor nimmt stetig zu. Milan Dejanovic, Senior Transaction & ESG Manager bei der Seraina Invest AG, sprach im letzten Real Estate Report über die entscheidende Rolle nachhaltiger Projektentwicklungen und die damit verbundenen Chancen und Herausforderungen. Die Seraina Invest Anlagestiftung, die aktuell eine Emission bis zum 14. November durchführt, setzt bei ihren Investitionen konsequent auf das Thema Nachhaltigkeit.
Sie setzen bei den Investments der Seraina Invest Anlagestiftung auf das Thema Nachhaltigkeit.
Der Immobilienmarkt steht vor einem Wandel, der durch die zunehmende Bedeutung von ESGKriterien gekennzeichnet ist. Diese Kriterien beeinflussen den Wert von Immobilien immer stärker. Wie können diese Aspekte bei der Immobilienbewertung berücksichtigt werden?
Milan Dejanovic: Nachhaltigkeit wird zunehmend wichtiger und erweitert sich ständig um neue Themen. Die Anforderungen der Stakeholder in Bezug auf Nachhaltigkeit wachsen, und die politischen Initiativen rund um ESG nehmen rasant zu. Es ist entscheidend, diese Bedürfnisse zu erkennen und mit der Immobilie bestmöglich zu erfüllen. Nur so lassen sich Mieter und Käufer, potenzielle Interessenten von Renditeobjekten im Verkaufsfall sowie die Behörden zufriedenstellen. Bereits heute stellen wir fest, dass Investoren bereit sind, eine Prämie für nachhaltige Liegenschaften zu bezahlen.
Besteht eine Zahlungsbereitschaft bei der Mieterschaft für höhere Mieten, um in einem nachhaltig gebauten oder sanierten Gebäude zu wohnen?
Mit unseren Entwicklungsgefässen realisieren wir Neubauten oder sanieren bestehende Objekte. Über unser Bestandsgefäss SIF LIVING ESG erwerben wir Neubauten, die nach den neuesten Bau- und ESG-Standards errichtet werden. Unsere Liegenschaften bieten somit im Vergleich zu bestehenden Objekten auf dem Markt einen klaren Vorteil, der sich auch in höheren erzielbaren Mieten widerspiegelt. Die Kombination aus Nachhaltigkeit, modernen Baustandards und attraktiven, gut angebundenen Lagen weckt grosses Interesse bei Mietern und Wohnungskäufern.
Das zeitnahe Erfassen der Energieverbrauchsdaten ist eine grosse Herausforderung. Wie publizieren Sie Nachhaltigkeitsdaten transparent und vergleichbar?
Unsere Liegenschaften und Immobilienprojekte lassen wir von der Wüest Partner AG hinsichtlich ihrer Nachhaltigkeitbewerten und ESG-Ratings vergeben. Zusätzlich erstellen wir für fertiggestellte Objekte GEAK-Ausweise und erfassen umweltrelevante Kennzahlen nach den Standards von REIDA, ASIP und KGAST. Die ESG-Ratings veröffentlichen wir transparent auf unserer Webseite.
Sie arbeiten mit dem ESG-Rating von Wüest Partner AG. Wie wird es in Ihre Entscheidungsprozesse integriert?
Von der Akquisition bis hin zu allen Phasen des Projekts – von der Entwicklung über die Realisierung und Fertigstellung bis zum Betrieb – wird der Soll-Zustand bei Entwicklungsprojekten bereits beim Ankauf des Grundstücks oder der Liegenschaft festgelegt. Dieser Soll-Zustand dient als Zielvorgabe für die gesamte Entwicklung und die folgenden Phasen. Anschliessend wird mindestens einmal jährlich eine Überprüfung vorgenommen. Bei Bestandsobjekten hingegen erfolgt von Beginn an eine Bewertung des Ist-Zustands.
Investitionen in Umweltbemühungen wirken sich auf die erzielbaren Renditen aus. Welche Vorteile bieten ESG-konforme Immobilien gegenüber traditionellen Immobilieninvestitionen?
Für uns stehen Investitionen in Umweltmassnahmen keineswegs im Widerspruch zu erzielbaren Renditen. Im Gegenteil: Wir sind davon überzeugt, dass wir durch eine nachhaltige Strategie unser Ergebnis sogar weiter verbessern können. Dies spiegelt sich auch in unserer ESG-Strategie und unseren Leitlinien wider. Nachhaltige Projektentwicklungen stärken nicht nur die Wirtschaftlichkeit und Marktfähigkeit, sondern schaffen auch langfristige Wertstabilität. Durch nachhaltige Überbauungen reduzieren sich Fluktuationen, während die Nachfrage steigt, was die Werterhaltung fördert und die Erfolgschancen zukünftiger Transaktionen erhöht. Bei unseren Entscheidungen berücksichtigen wir neben den Erwartungen unserer Investoren stets den gesamten Lebenszyklus der Immobilie.
Die Sanierungstätigkeit ist in der Schweiz mit einem Prozent zu tief. Mit ihren jüngsten Akquisitionen hat sich die Anlagegruppe mehrere Grundstücke und Liegenschaften in besten Lagen gesichert. Wie lassen sich Sanierungsprojekte ESG-konform umsetzen?
Wir sind auf die Immobilienentwicklung spezialisiert, und ESG-konforme Entwicklungen und Sanierungen gehören zu unseren Kernkompetenzen. Während viele Investoren beginnen, ihre nicht ESG-konformen Bestandsobjekte in grossem Stil zu verkaufen, weil ihnen die nötigen Kompetenzen oder Ressourcen für Sanierungen fehlen, verfolgen wir einen anderen Ansatz. Wir entwickeln und realisieren ESG-konforme Liegenschaften wie zum Beispiel den damaligen Hauptsitz des Schweizerischen Bankvereins (heute UBS) am Aeschenplatz in Basel. Ausserdem erwerben wir mit unseren Entwicklungsgefässen Bauland oder Objekte, die derzeit nicht ESG konform sind, und machen sie ESG-tauglich.
Welche Trends und Entwicklungen sehen Sie in der Zukunft des ESG-Investierens?
Bisher lag der Fokus vor allem auf Umweltkomponenten, die auch in Zukunft eine zentrale Rolle spielen werden. Gleichzeitig gewinnen jedoch die Aspekte Soziales und Governance zunehmend an Bedeutung. In diesen Bereichen laufen bereits Bestrebungen, eine gemeinsame Definition und einen einheitlichen Nenner zu finden. Ziel ist es, auch für diese Themen eine Beurteilungs- und Vergleichsbasis zu schaffen, wie sie im Bereich Umwelt bereits etabliert ist.
Welche Ratschläge würden Sie potenziellen Investoren geben, die an ESG-konformen Investitionen interessiert sind?
Die politischen Vorstösse zum Thema Nachhaltigkeit auf Kantons- und Bundesebene nehmen stark zu. Es ist daher ratsam, sich bereits jetzt auf zukünftige Entwicklungen vorzubereiten und sich intensiv mit Nachhaltigkeit auseinanderzusetzen. Die Anforderungen, Gesetze und Erwartungen der Stakeholder werden in Zukunft keineswegs abnehmen oder einfacher werden. Im Gegenteil: Neue Regulierungen, weitere ESGThemen und fortschrittliche Techniken stehen bevor. Daher ist es klug, diese Thematik nicht aufzuschieben, sondern bestenfalls schon heute in ESG-konforme Liegenschaften zu investieren. Diese werden im Gegensatz zu nicht ESG-konformen Objekten keine Wertminderung erfahren. Eine attraktive Möglichkeit, davon zu profitieren, ist der Erwerb von Anteilen am SIF LIVING ESG der Seraina Investment Foundation.