Le développement immobilier durable, clé de la création de valeur à long terme : entretien avec Milan Dejanovic
L'importance des critères ESG (Environnemental, Social, Gouvernance) dans le secteur immobilier ne cesse de croître. Milan Dejanovic, Senior Transaction & ESG Manager chez Seraina Invest AG, s'est exprimé dans le dernier Real Estate Report sur le rôle décisif des développements de projets durables ainsi que sur les opportunités et les défis qui y sont liés. La fondation de placement Seraina Invest, qui procède actuellement à une émission jusqu'au 14 novembre, mise systématiquement sur le thème de la durabilité dans ses investissements.
Vous misez sur le thème de la durabilité dans les investissements de la fondation de placement Seraina Invest.
Le marché immobilier est à la veille d'une mutation caractérisée par l'importance croissante des critères ESG. Ces critères influencent de plus en plus la valeur des biens immobiliers. Comment ces aspects peuvent-ils être pris en compte dans l'évaluation immobilière ?
Milan Dejanovic : La durabilité prend de plus en plus d'importance et s'élargit constamment à de nouveaux thèmes. Les exigences des parties prenantes en matière de durabilité augmentent et les initiatives politiques autour de l'ESG se développent rapidement. Il est crucial de reconnaître ces besoins et d'y répondre au mieux avec l'immobilier. C'est la seule façon de satisfaire les locataires et les acheteurs, les personnes potentiellement intéressées par des objets de rendement en cas de vente ainsi que les autorités. Nous constatons d'ores et déjà que les investisseurs sont prêts à payer une prime pour des immeubles durables.
Les locataires sont-ils prêts à payer des loyers plus élevés pour habiter dans un bâtiment construit ou rénové de manière durable ?
Avec nos instruments de développement, nous réalisons de nouvelles constructions ou rénovons des objets existants. Par le biais de notre véhicule de portefeuille SIF LIVING ESG, nous acquérons des bâtiments neufs construits selon les dernières normes de construction et ESG. Nos immeubles offrent ainsi un avantage certain par rapport aux objets existants sur le marché, ce qui se traduit également par des loyers plus élevés. La combinaison de la durabilité, des normes de construction modernes et des emplacements attrayants et bien desservis suscite un grand intérêt chez les locataires et les acheteurs de logements.
La saisie en temps réel des données relatives à la consommation d'énergie est un défi de taille. Comment publiez-vous les données de durabilité de manière transparente et comparable ?
Nous faisons évaluer la durabilité de nos immeubles et de nos projets immobiliers par Wüest Partner AG et leur attribuons des notations ESG. De plus, nous établissons des certificats CECB pour les objets achevés et saisissons les chiffres clés relatifs à l'environnement selon les normes de REIDA, ASIP et CAFP. Nous publions les notations ESG de manière transparente sur notre site Internet.
Vous travaillez avec le rating ESG de Wüest Partner AG. Comment est-elle intégrée dans vos processus de décision ?
De l'acquisition à toutes les phases du projet - du développement à l'exploitation en passant par la réalisation et l'achèvement - l'état théorique des projets de développement est défini dès l'achat du terrain ou de l'immeuble. Cet état théorique sert d'objectif pour l'ensemble du développement et des phases suivantes. Par la suite, un contrôle est effectué au moins une fois par an. Pour les objets existants, en revanche, une évaluation de l'état actuel est effectuée dès le début.
Les investissements dans les efforts environnementaux ont un impact sur les rendements réalisables. Quels sont les avantages des biens immobiliers conformes aux critères ESG par rapport aux investissements immobiliers traditionnels ?
Pour nous, les investissements dans les mesures environnementales ne sont en aucun cas contradictoires avec les rendements réalisables. Au contraire, nous sommes convaincus qu'une stratégie durable nous permet d'améliorer encore nos résultats. Cela se reflète également dans notre stratégie ESG et nos lignes directrices. Les développements de projets durables ne renforcent pas seulement la rentabilité et la capacité de commercialisation, mais créent également une stabilité de valeur à long terme. Grâce à des lotissements durables, les fluctuations se réduisent tandis que la demande augmente, ce qui favorise le maintien de la valeur et augmente les chances de succès des futures transactions. Lors de nos décisions, nous prenons toujours en compte, outre les attentes de nos investisseurs, l'ensemble du cycle de vie du bien immobilier.
L'activité d'assainissement est trop faible en Suisse, avec un pour cent. Avec ses récentes acquisitions, le groupe de placement s'est assuré plusieurs terrains et immeubles dans les meilleurs endroits. Comment les projets de rénovation peuvent-ils être mis en œuvre de manière conforme aux critères ESG ?
Nous sommes spécialisés dans le développement immobilier, et les développements et rénovations conformes aux normes ESG font partie de nos compétences clés. Alors que de nombreux investisseurs commencent à vendre à grande échelle leurs biens existants non conformes aux normes ESG parce qu'ils ne disposent pas des compétences ou des ressources nécessaires pour les réhabiliter, nous adoptons une approche différente. Nous développons et réalisons des immeubles conformes aux normes ESG, comme par exemple l'ancien siège de la Société de Banque Suisse (aujourd'hui UBS) à l'Aeschenplatz à Bâle. En outre, grâce à nos vaisseaux de développement, nous acquérons des terrains à bâtir ou des objets qui ne sont actuellement pas conformes aux normes ESG et les rendons compatibles avec ces normes.
Quelles tendances et évolutions voyez-vous dans l'avenir de l'investissement ESG ?
Jusqu'à présent, l'accent a surtout été mis sur les composantes environnementales, qui continueront à jouer un rôle central à l'avenir. Mais en même temps, les aspects sociaux et de gouvernance prennent de plus en plus d'importance. Dans ces domaines, des efforts sont déjà en cours pour trouver une définition et un dénominateur communs. L'objectif est de créer également pour ces thèmes une base d'évaluation et de comparaison telle qu'elle est déjà établie dans le domaine de l'environnement.
Quels conseils donneriez-vous aux investisseurs potentiels intéressés par des investissements conformes aux critères ESG ?
Les interventions politiques sur le thème de la durabilité au niveau cantonal et fédéral sont en forte augmentation. Il est donc conseillé de se préparer dès maintenant aux évolutions futures et de s'intéresser de près à la durabilité. Les exigences, les lois et les attentes des parties prenantes ne vont en aucun cas diminuer ou se simplifier à l'avenir. Au contraire : de nouvelles réglementations, d'autres thèmes ESG et des techniques avancées sont à venir. Il est donc sage de ne pas remettre cette thématique à plus tard, mais au mieux d'investir dès aujourd'hui dans des immeubles conformes aux normes ESG. Ceux-ci ne subiront aucune perte de valeur, contrairement aux biens non conformes aux normes ESG. Une manière attrayante d'en profiter est d'acquérir des parts du SIF LIVING ESG de la Seraina Investment Foundation.